Miten asuntojen hintoja pidetään korkeina
Miksi ei tyhjiä konttoreita saisi muuttaa asunnoiksi? Mitä tarvetta meillä on virkakoneistosta, joka jarruttaa kiinteistöjen käyttämistä kullakin hetkellä hyödyllisimpään tarkoitukseen?
Ei tämä tietysti yksinään asuntomarkkinoita mullistaisi, mutta samojen viranomaisten asenne kysymyksestä toiseen varmistaa, että asunnot pysyvät kalliina.
Enemmän aiheesta toisella kotimaisella:
http://hbl.fi/lokalt/2013-11-03/521186/stort-tryck-pa-att-bygga-om-kontor-till-bostader
Roger Wessman 
Kommentoin samalla kirjoituksella sekä asuntojen hinta- että kilpailukykykirjoitustasi.
Miksi asunnot ovat kalliita? Tai tarkemmin miksi rakentaminen on Suomessa kallista?
Monet väittävät sen johtuvan pääkaupunkiseudulla tonttimaan puutteesta tai kaavoituksen ongelmista. Toiset taas syyttävät kiristyneitä rakennusmääräyksiä (esteettömyys, parkkipaikat jne).
Todellinen syy kuitenkin on kuitenkin meitä kaikkia lähempänä eli meidät kuoliaaksi syleilevä hyvinvointiyhteiskuntamme ja sen ylläpitämiseksi tarvittavat valtavat verotulot ym. maksut.
Esimerkki valaisee. Helsinkiin rakennetaan meren rannoille uusia kerrostaloasuntoja vuokratontille (Hitas) ja niiden myyntihinta on alle 4000 euroa/m2. Tämä hinta sisältää tarvittavien materiaalien ja työntekijöiden nettopalkkojen lisäksi myös arvonlisäveron, työntekijöiden palkkojen eläkemaksut ja muut sivukulut, työntekijöiden palkoistaan maksamat tuloverot, tavarantoimittajien työntekijöiden vastaavat kulut, rakennusliikkeen voitostaan maksaman tuloveron, kunnalliset liittymismaksut ja joitakin muita viranomaismaksuja.
Kaiken kaikkiaan näiden verojen ja veronluonteisten maksujen osuus asunnon myyntihinnasta on yli puolet!!! Eli asunnon ostajan maksamasta neliöhinnasta 3800 euroa noin 2000 euroa menee valtiolle, eläkeyhtiöille, Helsingin kaupungille ja valtion kautta kunnille ympäri maata. Tällä 2000 eurolla siis ylläpidämme yhteiskuntaamme, jota jotkut kutsuvat hyvinvointivaltioksi.Tavallisen 70 m2:n perheasunnon (tässä hinnaltaan 266.000 euroa) ostaessaan ostaja siis maksaa 140.000 euroa yhteisiin kassaan, josta poliitikot ja virkamiehet sitten jakavat rahat eteenpäin.
Olemme itse rakentaneet tämän verotushirviön. Esimerkki on yleistettävissä oikeastaan kaikkeen Suomessa tehtävään työhön ja liiketoimintaan. Hyvinvointivaltion karvainen käsi on ojossa joka välissä nostaen maassamme tehtävän työn hinnan ja yritystoiminnan kustannustason pilviin.
Teollisuutemme kilpailukyky on edelleen heikkenemässä ja olemme useimmilla aloilla hinnoitelleet itsemme ulos markkinoilta, keskeisesti verottajan eli hyvinvointiyhteiskunnan karvaisen käden vaikutuksesta. Tehty tuporatkaisu on kilpailukyvyn kannalta kosmeettinen. Samoin hallituksen esittämät säästötoimet ja leikkaukset kuntien menoihin. Poliitikot eivät uskalla tehdä niitä muutoksia, joita oikeasti tarvittaisiin.
Muutama pointti asuntojen hinnoista:
•Asuntojen yleisen hintatason määrää kysyntä ja tarjonta.
•Rakennuskustannukset vaikuttavat tarjontaan pitkällä tähtäimellä vaikuttamalla siihen kannattaako rakentaa uusia asuntoja, ja muodostaa siten lattian asuntojen hinnalle.
•Etenkin pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat reippaasti ylittävät tämän rakennuskustannusten asettaman pohjatason. Tämä ei kuitenkaan aiheuta rakennusboomia, koska kaavoitetusta rakennusoikeudesta on pulaa. Tämä heijastuu tonttien hinnoissa.
•Jos rakennuskustannuksia saataisiin laskuun, ja uusien asuntojen rakentaminen tulisi kannattavammaksi, tämä nostaisi ensi sijassa tonttien hintoja, eikä aiheuttaisi asuntojen hintojen laskua, koska johtuen kaavoitetun rakennusoikeuden puutteesta asuntoja ei kuitenkaan pystyttäsi rakentamaan enemmän.
•En usko, että mainitsemasi verojen lasku kovin paljon vähentäisi rakennuskustannuksia. Ensi sijassa verojen lasku nostaisi rakentajien verojen jälkeisiä tuloja. (Tämä olettaen, että veroja ei laskettaisi vain rakennusalalla, vaan kaikkialla yhteiskunnassa).
Palaan kilpailukykykysymykseen, kun minulla on aikaa.
Helsingin kaupungilla on tällä hetkellä jokseenkin monopoli rakentamattomien tonttien omistajana uusien omistamiensa kaupunginosien myötä (Jätkäsaari, Hernesaari, Kalasatama, Sipoo, Malmin lentokenttä…). Rakentamatonta, asuntotuotantoon hyvin soveltuvaa ja helposti kaavoitettavaa maata on kaupungin omistuksessa vuosikymmenien tarpeisiin. Ja tietysti kaavoitusta, rakennusoikeuden määrää ym, ohjaamalla kaupungilla on päätösvalta yksityisten omistamillakin tonteilla.
Kaupunki pystyy halutessaan pitämään tonttikustannuksen kohtuullisena, nykyisiä markkinahintoja selvästi alempana ja vaikkapa vuokratontteja luovuttamalla. Toisaalta kaupungilla on tarve saada ulosmitattua tonttivarannostaan maksimaalinen arvo, jotta kaupunki pystyisi suoriutumaan ylisuurista sosiaali- ja opetustoimen velvoitteistaan. Aika ristiriitaiset tavoitteet.
Rakennusliikkeiden voittojen ja rakennuskustannusten määrää voidaan ohjata markkinoidenkin kautta. Helsingin kaupungin omistama Asuntotuotantotoimisto jo tälläkin hetkellä toimii merkittävänä rakennuttajana ja kaupunki voi laajentaa ”voittoa tavoittelematonta” toimintaansa huomattavasti.
Eli jos alennettaisiin eläkemaksuja, arvonlisäverotusta, ansiotulojen verotusta jne., niin kaupungilla ja valtiovallalla on kyllä välineet estää rakennusliikkeiden ylisuurten voittojen syntyminen. Kätevä keino olisi esim. hintasäännöstely. Sitä ehkä tarvittaisiin useamman vuoden siirtymäajaksi. Rakentamista taas voitaisiin vauhdittaa rakentamattomien tonttien rajustikin korotetulla kiinteistöverolla.
Realismia kuitenkin lienee, että poliitikkomme eivät rakentamisen ja asumisen kalleutta uskalla korjata tiedossa olevilla toimivilla keinoilla, koska uuden järjestelmän toimiessa jo rakennettujen asuntojen hinnat laskisivat erityisesti pääkapunkiseudulla merkittävästi. Aika harva omistusasunnossa jo asuva tai asuntoihin sijoittanut äänestäjä tai sijoittajataho tällaista haluaa.
Tilanne on siis poliittisen pelin kannalta sama kuin koko ongelmallisen julkisen sektorin tervehdyttämisessä, eli miten purkaa niitä lupauksia joihin ei oikeasti ole varaa ja tulla taas valituksi seuraavissa vaaleissa, tai vaikkapa miten saada jatkossa vaalirahoitusta alan toimijoilta. Valitettavasti en usko poliitikkojemme kykyyn hoitaa asiaa hallitusti, vaan jonkinlaisen katastrofin kautta muutos löytyy jos on löytyäkseen.
Ymmärrän kyllä laajemmin katsottuna ongelman haasteellisuuden, eli sen miten työn tekemiseen ja verotukseen liittyvien kevennettyjen kustannusten estetään valuvan suoraan yritysten voitoiksi. Ratkaisu on varmasti löydettävissä, jos vain tahtoa on. Rakentamistoimialalla on kuitenkin ehkä helpointa löytää toimivat keinot ainakin Helsingissä.
Eli miten tehdään merkittävä sisäinen devalvaatio hallitusti! Odotan mielenkiinnolla jatkokirjoituksia kilpailukykyasiassa.
Kiteytät ongelman hyvin tuon kommentin alussa. Tonttipula, ja siten tonttien korkeat hinnat, on Helsingissä kaupungin toimista kiinni.
En näe mitään syytä olettaa, että kaupunki pystyisi rakennuttamaan yksityisiä halvemmin. Jos voittoa tavoittelematon toiminta olisi keino alentaa kustannuksia, niin neuvostotalous olisi ollut viime vuosisadan menestystarina.
Teoreettisesti kaupunki tyytyessään alhaisempaan rakentamiseen sijoitetun oman pääoman tuottoon pystyisi jo pelkästään tästä syystä rakennuttamaan asuntoja hiukan halvemmalla. Tämän merkitys ei tosin ole kovin suuri. Suurempi vaikutus on tontilla, eli miten suuri arvonnousu tontista otetaan irti yksityisessä vs. julkisessa rakentamisessa. Yksityinen tietysti maksimoi arvonnousun, kun taas Helsingin kaupunki esim. Hitas-tuotannossa rajoittaa tontin vaikutusta asuntojen hintoihin.
Pointtini ei kuitenkaan ollut kritisoida rakennusliikkeiden toimintaa, vaan ylipaisutetun julkisen sektorin erittäin negatiivista vaikutusta suomalaisen työn ja tuotannon kilpailukykyyn. Julkisen sektorin osuus BKT:stä on Suomessa kaiketi 57 %. Ylisuuri julkinen sektori siis mielestäni mm. johtaa ylikireään verotukseen, korkeisiin yksikkötyökustannuksiin, heikkoon kilpailukykyyn ja jopa kansalaisten passivoitumiseen ja heittäytymiseen muiden elätettäväksi. Norjalla tähän saattaa olla varaa ja Ruotsillakin Suomea enemmän vanhan varallisuutensa ansiosta, ei Suomella. Ylisuuri julkinen sektori on kuin valtava painolasti aluksessa hidastaen sen kulkua ja uhaten upottaa koko aluksen.
Kuulisin mielelläni arviosi julkisen sektorin vaikutuksesta kilpailukykyymme ja sen tulisiko asialle mielestäsi tehdä jotain, ja jos tulisi niin mitä.
Niin, siellä mainitsemassasi Neuvostoliitossa kokeiltiin taloutta, jossa julkisen sektorin osuus oli 100 % BKT:stä. Aika huonoin tuloksin.
Juurinäin..
Vesa, mielestäni olennainen kysymys julkisentalouden kilpailukyvystä on, miten julkisen sektorin YT neuvotteluiden jälkeen kaikki 90/100 työntekijää työllistetään? Mitä moneen Kaupunkiin ja kuntaan jää kun YTet ovat päättyneet ? Todella suuri osa työstä pyörii ns. peruspalveluiden ympärillä ja papereiden täysin arvottomalla käsittelyllä. En edes enää ymmärrä, trendikästä hokemaa peruspalveuiden ylläpidosta ja tärkeydestä. – Miksi valtion pitää tukea ihmisiä kuluttamaan enemmän kuin heillä on oikeasti varaa? Mitä enemmän tälläistä ”sekaantumista” -avustuksia, tulonsiirtoja, hyvinvointivaltion järjestelmiä ja sosiaalipalveluita on, sen huonompi. Valtion sekaantuminen talouteen on aina huonoa ja sen heikommin talouden kasvuedellytyksiä.
No, mutta rönsyilyt pois ja takaisin asiaan… … Kaikki on rakenteesta kiinni. Se on Suomen selviytymisen A-O.
Suomen julkisen sektorin osuus taitaa olla suurin ns. ”Länsi-maista” ?
Ranska, Ruotsi ja Belgia vain takanaan. n 52 -55 % osuudellaan.
Suomi on todellinen ”Neukkula” rakenteen puolesta. Singaporessa osuus on 15 %, Kiinassa 20 % ja Intiassa 25 %. Suomen kakkuun kun vielä lisätään tulonsiirrot ja muut avustukset kotitalouksille ollaankin aika topissa. Suomessa siirrot taitavat olla reilusti 30 % ja muissa skandeissa 25 % ?
Sitten kun lisätään keskimääräiset työtunnit viikossa, yli-pitkät lomat 6-7 viikkoa, kokonaistyöllisyys aste sekä koulutuksen tehottomuus ( kulu/tuotto suhteella), jäykät työmarkkinat, ammattiliittojen % osuus työvoimasta, sekä minimi-palkan % suhde keskituloihin,
Omavaraisia ollaan…juu?…… Ja talous kasvaa TaikaJim tempuilla…. ?