Huolet asuntomenojen noususta liioiteltuja

Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos nosti toissa päivänä esiin huolia asumismenojen kasvun jatkumisesta. En voi ihan yhtä huolestuneiden kuoroon, esimerkiksi siltä osin, kun se heijastaa verotuksen painopisteen siirtymistä tuloveroista kiinteistöveroon. Oleellista kuluttajien ostovoiman kohdalla on koko verotakaan kehitys, ja painopisteen siirtyminen työn verotuksesta kiinteistöjen verotukseen on monesta syystä hyvä asia. Pellervon maalaa myös hivenen liian synkän kuvun kehityksestä; se esittää esimerkiksi harhaanjohtavan luvun asuntomenojen tulo-osuudessa.

Pellervon lehdistötiedotteessa sanotaan, että ”Vuonna 2016 kotitalouden tuloista keskimäärin 26,8 prosenttia menee asumiseen”. Väite on hätkähdyttävä koska tilastokeskuksen tuoreimpien tilastojen mukaan vuonna 2014 mediaani-kotitaloudella asumismenojen osuus oli vain 21,9 prosenttia. Tarkempi tarkastelu osoittaa, että Pellervon lukemalla ei kuvata keskimääräistä suomalaista kotitaloutta, vaan ilmeisesti luku on keskiarvo kahdestatoista hypoteettisesta esimerkkitaloudesta.Tällä ”keskiarvolla” ei siten sinällään ole mitään mielekästä tulkintaa.

Lähde: Tilastokeskus

Tilastokeskusuksen lukemista ei myöskään näe merkkejä mistään asumismenojen tulo-osuuden kasvusta, joka voisi jatkua. Asumiskustannusten osuus tuloista on viime vuosina olleet varsin vakaita. (asumismenot ovat asumiskustannuksia korkeampia, koska ne sisältävät myös lainojen lyhennykset). Vuokrakustannukset ovat tosin nousseet vuokralaisten tuloja enemmän. Korkojen lasku on kuitenkin helpottanut velkaisten kotitalouksien tilannetta.

Ainakaan kuluttajahinnoissa ei vielä näy mitään uhkaavaa kiihtymistä asumiskustannusten noususta. Päinvastoin on etenkin kasvavia merkkejä vuokirien nousun hyytymisestä. Tuleva kehitys pitkälti riippuu siitä, miten asuntojen ja energian hinnat kehittyvät lähivuosina.

Ennen Pellervon katsauksen julkaisua Talouselämä haastatteli minua asiasta.

Talouselämän kysymykset ja minun vastaukset

Näettekö että korkeat asumiskustannukset ovat Suomessa ongelma esim. ostovoiman kannalta – ja mistä asia pääosin kiikastaa?

Korkeat asumiskustannukset ovat ongelma etenkin pääkaupunkiseudulla. Tämä on ongelma mm. työvoiman liikkuvuudelle ja siten työpaikkojen luomiselle ja sitä kautta koko maamme talouden kehitykselle. Syy tähän on asuntojen tarjonnan puute, joka puolestaan johtuu ennen kaikkea kaavoituksen asettamista rajoituksista. Rohkaisevasti rakentaminen on pääkaupunkiseudulla nyt vilkastunut, mutta asuntojen tarjonnan kasvattaminen vie vuosikausia.

Millä asumiskustannusten korkeata osuutta kansalaisten tuloista voitaisiin mielestänne parhaiten hillitä?

Sinällään osuus kansalaisten tulosta ei välttämättä ole ongelma. Osuus voi hyvin säilyä nykytasolla, tai jopa kasvaa.  Oleellista on kuinka paljon ”asumista” käytetyllä rahalla saa.

Asumisen kustannuksia voi alentaa kasvattamalla asuntojen tarjontaa, eli rakentamalla lisää. Tässä siis keskeisessä roolissa on kaavoitus ja yleisemmin kustannuksia nostava rakentamisen sääntely. Rohkaisevia edistysaskelia on esimerkiksi, että lupia on annettu pienempien asuntojen rakentamiseen, mistä on pääkaupunkiseudulla pulaa.

Hallitusohjelmassa on monta hyvää linjausta rakennuskustannusten alentamiseksi kuten esimerkiksi että ”asuntotuotannossa täysin esteettömiksi asunnoiksi edellytetään rakentamaan vain tietty osuus uudiskohteen asunnoista”, jotka toivottavasti toteutuvat.

Asumiskustannusten osuus tuloista noussee 28 %:iin, ja jos korot nousevat niin vielä enemmän. Oletko siis sitä mieltä, että tämä on ok lukema?

Ei minulla ole mitään syytä ottaa kantaa siihen, kuinka suuren osan tuloistaan kotitaloudet haluavat käyttää asumiseen. Ongelmana on, jos korkeat hinnat pakottavat käyttämään suuren osan edes välttävän tason asumiseen.

Toki jos asumiskustannukset nousevat ripeämmin kuin tulot, kotitalouksille jää vähemmän rahaa muuhun kulutukseen, mikä jarruttaa talouden kasvua. Asumiskustannusten nousu heikentää siis reaalitulojen kasvua.

Kokonaisvaikutus riippuu kuitenkin mistä kustannusten nousu johtuu. Korkojen nousu selkeästi jarruttaisi talouskasvua. (Vastaavasti korkojen lasku on selkeästi vahvistanut kulutusta ja antanut tukea Suomen taloudelle finanssikriisin jälkeisissä ongelmissa.) Asuntohintojen nousu on tästä näkökulmasta vähemmän ongelmallinen, koska se kasvattaa varallisuutta ja kannustaa asuntorakentamiseen, mikä puolestaan tukee talouskasvua.

Tuleeko lisärasitusta asumiskustannuksiin korkojen noususta 1-5 vuoden aikasäteellä?

Ei ainakaan vuoden tähtäimellä. Reaalikorot voivat jopa edelleen laskea, jos EKP onnistuu yrityksissään kiihdyttää inflaatiota. Viimeisen vuoden markkinakorkojen lasku ei ole myöskään vielä täysin lyönyt läpi velallisten korkokustannuksissa. Viidenkin vuoden tähtäimellä on monta syytä olettaa korkojen pysyvän alhaisina.

Kuinka paljon korkojen mahd. nousu vaikuttaisi asumiskustannuksiin? (Ja mille tasoille uskotte, että korot voivat nousta tässä ajassa; voiko nousun nopeus yllättää?)

Toki tulevaisuus on aina epävarma, ja jotain aivan odottamatonta voi tapahtua. Olisin kuitenkin yllättynyt, jos asuntolainojen keskikorko nousisi prosenttiyksikköä enemmän viiden vuoden sisällä.

Pidättekö perusteltuna näkemystä, että Euroopassa jäätäisiin pidemmäksikin ajaksi poikkeuksellisen matalien korkojen ja määrällisen elvytyksen ympäristöön? Ja tarkoittaako tämä myös sitä, että lainanottajan ei kannata edes harkita näitä korkosuojauksia tai esim. pitkiä korkoja, jotka ovat nyt historiallisen alhaalla = edullisia?

On erittäin todennäköistä, että jäädään alhaisen korkojen ympäristöön. Suojaa otetaan kuitenkin epätodennäköisiä tapahtumia vastaan. Et ota palovakuutusta koska on todennäköistä, että talosi tule palamaan. Todennäköisesti lainakorkojen kiinnittäminen pitkiin korkoihin (tai korkokaton ostaminen) nostaa lainakustannuksia, mutta jos sen myötä nukut paremmin se voi silti olla perusteltua. Jos sinulla on varaa riskinottoon, kannattaa kuitenkin pysyä euribor-sidonnaisessa lainassa.

Voiko marginaalien kutistuminen tänä / ensi vuonna helpottaa osaltaan asuntolainaa maksavien taakkaa? Kuinka paljon tämä voi keskimäärin kompensoida muiden kustannusten nousua?

Marginaalien kutistuminen ei auta jo asuntolainaa ottanutta. Marginaalithan lyödään lukkoon, kun laina otetaan. Uusien lainojen kohdalla marginaalit voivat ehkä laskea jotain prosentin kymmenyksiä.

Pidättekö ongelmallisena sitä, miten asumiskustannusten nousu rasittaa kansantaloutta mm. asumistuen nousupaineen kautta?

Asumiskustannusten nousu on monesta syystä kansantaloudellinen ongelma. Se alentaa elintasoa, ja kuten mainitsin, vaikeuttaa työvoiman rekrytointia kasvukeskuksiin.

Asumistuet ovat monesta syystä ongelmallista. Se, että tuet kasvavat, kun asumiskustannukset nousevat ruokkii asumiskustannusten nousukierrettä. Olisi parempi luopua kokonaan asumistuesta, ja siirtyä kohti perustulo-järjestelmää, jossa tuki riippuisi saajien tarpeesta ja tuloista eikä niiden valinnoista asumisen suhteen.