Alhainen inflaatio nostaa asuntohintoja

Alhaisen inflaation politiikka nostaa asuntojen reaalihintoja ja lisää kotitalouksien velkaantumista.

Tämä ajatus kirkastui minun mieleen kun luin Scott Sumnerin blogin tänä aamuna, jossa hän kirjoittaa raflaavalla otsikolla Did tight money cause the 2006 housing bubble?  (Scott Sumner on taloustieteen professori, joka kirjoittaa valaisevan, joskin ei aina kovin helppolukuisen, rahapolitiikkaa käsittelevän Themoneyillusion blogin).

Yhteys alhaisen inflaation ja korkeiden asuntohintojen välillä on minusta aivan selvä, joskin aikaisemmin en ole kiteyttänyt sen niin suoraviivaisesti kuin yllä.

Keskeinen tekijä tässä on tapa millä asunnon ostaja ja lainaa myöntävä pankki arvioi onko lainan ottajalla varaa ostaa asuntoa. Arviointi tehdään yleensä siten, että verrataan kuukausittaisia lainaeriä tämän hetkisiin kuukausituloihin.  Kun inflaatio on alhainen, korot ovat myös matalia, ja siten kuukausittaiset lainaerätkin ovat vastaavasti pienempiä. Asunnosta voi maksaa korkeampaa hintaa, ilman että lainakustannukset tuntuvat kohtuuttomalta.

Alempien nimelliskorkojen tuoma hyöty on kuitenkin illuusio. Kun inflaatio on korkea se nakertaa ripeästi velan reaaliarvoa. Lainaerät pienenevät ripeästi suhteessa inflaation myötä kasvaviin nimellistuloihin. Alhaisen inflaation aikana lainan aiheuttama rasitus pienenee paljon hitaammin.

Korkean inflaation aikana korkorasitus vaikuttaa korkealta, mutta tosiasiassa osa koronmaksuista on lainan lyhennystä. Se on lainantajan vaatima kompensaatio siitä, että inflaatio automaattisesti alentaa lainan reaaliarvoa.  Korkean inflaation ympäristössä todellinen lyhennystahti on siten luontevasti korkeampi.

Lainojen kokonaisrasitus yli ajan tulee sitä raskaammaksi mitä alhaisempi inflaatio on, jos lainanottaja aina ottaa niin suuren lainan kun lainanottohetkellä pystyy hoitamaan.

Teorian mukaan näin ei pitäisi olla: ainoastaan reaalikoroilla pitäisi olla merkitystä. Rationaaliset osapuolet muokkaavat sopimuksen niin, että lopputulema riippumatta odotetusta inflaatiosta aina on sama. Tämä tarkoittaisi sitä, että kun vallitsee korkea inflaatio sovitaan pienemmistä lyhennyksistä (tai jopa negatiivisista lyhennyksistä, eli siitä että osa koronmaksuista lisätään vuosittain lainaan).

Näin ei kuitenkaan yleensä tapahdu. Päinvastoin, kun inflaatio on laskenut samalla lyhennykset ovat pienentyneet. Lainojen takaisinmaksuaika on pidentynyt. Syy tähän on käsittääkseni se, että kun korot laskevat lyhennysten osuus kuukausierästä kasvaa. Siten lainaikaa pidentämällä saadaan tuntuvampo säästö aikaan ja laina-ajan pidentäminen tuntuu siten houkuttelevammalta.

Jos esimerkiksi laina on tasalyhenteinen 20 vuoden maksuajalla ja 10 prosentin korolla, niin ensimmäisenä vuonna lyhennykset ovat kolmasosa kuukausierästä. Pidentämällä lainaikaa 40 vuoteen lyhennykset puolittuvat ja kuukausittainen maksuerä tippuu kuudesosalla.  Kun korot ovat 2,5 prosenttia niin 20 vuoden maksuajalla kaksi kolmasosaa ensimmäisen vuoden maksuista on lyhennystä. Pidentämällä nyt lainaikaa 40 vuoteen alennetaan kuukausierää peräti kolmanneksella.

Lopputulemana on siten, että alhaisen inflaation mukanaan tuomat alhaiset korot sallivat kotitalouksia ottamaan enemmän velkaa ja täten ruokkii asuntojen hintojen nousua.  Tämä velka pienenee hitaammin koska a) inflaatio nakertaa sitä vähemmän ja b) takaisinmaksuajan pidentäminen tuntuu houkuttelevammalta.  Yli ajan alhaisten nimelliskorkojen tuoma hyöty asunnon ostajalle on illuusio, ja koska illuusio kasvattaa velkaantumista asunnon ostamisen rasitus kasvaa.

Lisää tekijöistä jotka selittävät asuntojen hintojen kehitystä löytyy minun aikaisemmasta kirjoituksesta Taloustaidon blogissa.